Verifiche tecniche per chi compra o vende casa a Verona e provincia

Sul piano tecnico servono dati catastali e planimetria conformi allo stato reale della casa, la documentazione dei titoli edilizi e l’attestato di prestazione energetica (APE).

Nell’atto di vendita i dati catastali e la planimetria devono corrispondere alla casa com’è davvero: la dichiarazione di conformità è richiesta a pena di nullità (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985). L’APE va consegnato all’acquirente e allegato al contratto (art. 6 D.Lgs. 192/2005). Nell’atto vanno inoltre indicati gli estremi dei titoli edilizi con cui la casa è stata costruita e modificata.

Conviene far controllare tutto da un tecnico prima di firmare il preliminare: è il momento in cui le eventuali difformità costano meno da sistemare.

Riferimenti: art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985 (nuova scheda) · art. 6 D.Lgs. 192/2005 (nuova scheda)Aggiornato il 29 settembre 2026Risponde il Geom. Valentino Pezzo, Albo dei Geometri di Verona n. 2580

La conformità catastale è la corrispondenza tra la casa com’è davvero e i dati e la planimetria depositati al Catasto: nell’atto di vendita va dichiarata a pena di nullità.

La dichiarazione la rendono i venditori nell’atto. Può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, come il geometra (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985, introdotto dal D.L. 78/2010).

Lo studio rilascia l’attestazione dopo un sopralluogo e il confronto tra lo stato reale e la planimetria in banca dati. Se emergono differenze rilevanti, prima del rogito presenta l’aggiornamento DOCFA.

Riferimenti: art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985 (nuova scheda)Aggiornato il 29 settembre 2026Risponde il Geom. Valentino Pezzo, Albo dei Geometri di Verona n. 2580

Sì, ma se le differenze sono rilevanti la planimetria va aggiornata con una pratica DOCFA prima del rogito, perché l’atto di vendita deve dichiarare la conformità catastale a pena di nullità.

Prima del rogito lo studio confronta la planimetria in banca dati con lo stato reale. Se ci sono differenze che incidono sulla consistenza o sulla rendita – una parete spostata, un vano in più o in meno, un ripostiglio diventato bagno – presenta un aggiornamento DOCFA all’Agenzia delle Entrate. Oltre all’onorario del tecnico si paga il tributo catastale di 70 euro per unità immobiliare.

La conformità catastale non equivale alla conformità urbanistica: aggiornare il Catasto non rende regolari lavori fatti senza titolo edilizio. Se la modifica richiedeva una pratica in Comune, va regolarizzata anche lì.

Riferimenti: art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985 (nuova scheda) · Agenzia delle Entrate, costi del servizio DOCFA (nuova scheda)Aggiornato il 29 settembre 2026Risponde il Geom. Valentino Pezzo, Albo dei Geometri di Verona n. 2580

La conformità catastale riguarda i dati del Catasto, che servono soprattutto a fini fiscali; la conformità urbanistica riguarda la regolarità edilizia, cioè la corrispondenza della casa ai titoli rilasciati dal Comune.

Il Catasto registra planimetria, categoria e rendita dell’immobile. La regolarità edilizia si misura invece sullo “stato legittimo”: quello risultante dal titolo che ha autorizzato la costruzione e da quelli degli interventi successivi (art. 9-bis, c. 1-bis, DPR 380/2001).

Una casa può essere in regola al Catasto ma non in Comune, o viceversa. Per questo, prima di vendere o comprare, lo studio controlla entrambe: visure e planimetrie da una parte, progetti e pratiche comunali, tramite l’accesso agli atti, dall’altra.

Riferimenti: art. 9-bis DPR 380/2001 (nuova scheda)Aggiornato il 29 settembre 2026Risponde il Geom. Valentino Pezzo, Albo dei Geometri di Verona n. 2580

Sì: prima del compromesso una verifica tecnica costa meno e tutela di più, perché dopo il preliminare è difficile rinegoziare prezzo e condizioni.

Il controllo comprende:

• visure e planimetrie catastali;
• l’accesso agli atti in Comune, per confrontare i progetti con lo stato reale;
• la verifica dell’APE;
• una stima di costi e tempi per sistemare le eventuali difformità.

Al termine lo studio consegna una relazione scritta. Nell’atto di vendita, del resto, la conformità catastale va dichiarata a pena di nullità (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985).

Riferimenti: art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985 (nuova scheda)Aggiornato il 29 settembre 2026Risponde il Geom. Valentino Pezzo, Albo dei Geometri di Verona n. 2580

Dipende dalla difformità: l’atto può essere valido, ma le difformità restano e possono bloccare o ridurre il mutuo, abbassare il valore della casa e causare contestazioni dopo il rogito.

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 8230/2019) l’atto è valido se riporta gli estremi del titolo edilizio realmente esistente e riferibile all’immobile, anche se la costruzione se ne discosta. Questo però non sana nulla: la difformità resta a carico di chi possiede la casa.

Molte piccole difformità rientrano oggi nelle tolleranze costruttive (art. 34-bis DPR 380/2001) o si possono regolarizzare con la sanatoria semplificata introdotta dal Salva Casa (art. 36-bis). Chi paga la regolarizzazione, e entro quando, va scritto nel preliminare.

Per le clausole del contratto è bene sentire il notaio o un avvocato. Lo studio verifica lo stato dell’immobile e indica cosa si può sanare, con quali costi e tempi.

Riferimenti: art. 34-bis DPR 380/2001 (nuova scheda) · art. 36-bis DPR 380/2001 (nuova scheda)Aggiornato il 29 settembre 2026Risponde il Geom. Valentino Pezzo, Albo dei Geometri di Verona n. 2580

No, oggi la relazione tecnica integrata non è obbligatoria per legge: è una relazione firmata da un tecnico che verifica in un unico documento la conformità edilizia e catastale dell’immobile.

In diverse province del Veneto, per esempio Venezia e Vicenza, esistono protocolli tra notai e tecnici che ne fissano i contenuti; per Verona non ne risultano.

Conviene farla prima di mettere in vendita la casa: di solito la commissiona il venditore, che così arriva alla trattativa con i documenti in ordine.

Aggiornato il 29 settembre 2026Risponde il Geom. Valentino Pezzo, Albo dei Geometri di Verona n. 2580

Sì: la sola mancanza dell’agibilità non rende nulla la vendita, ma l’acquirente deve esserne informato.

Se lo scopre solo dopo il rogito, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto o un risarcimento.

Oggi l’agibilità non è più un certificato rilasciato dal Comune ma una segnalazione certificata (SCA). Va presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori per le nuove costruzioni e per gli interventi che incidono su sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico; se non viene presentata, la sanzione va da 77 a 464 euro (art. 24 DPR 380/2001).

Se l’agibilità manca, spesso si può presentare anche in un secondo momento, dopo aver verificato che i requisiti ci siano.

Riferimenti: art. 24 DPR 380/2001 (nuova scheda)Aggiornato il 29 settembre 2026Risponde il Geom. Valentino Pezzo, Albo dei Geometri di Verona n. 2580